Um ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, ist es üblich, dass Eigentümer die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen. Dazu wird zwischen den beiden Parteien ein Immobilienmandat abgeschlossen. Der Eigentümer wird somit zum Auftraggeber des Immobilienmaklers und dieser zum Agenten des Eigentümers. Dieser Vertrag bestimmt den Auftrag des Maklers (Verkauf oder Vermietung) und legt die ihm übertragenen Befugnisse fest. Letztere können eine einfache Vermittlungsaufgabe haben oder in seltenen Fällen die Möglichkeit haben, den Eigentümer durch Unterzeichnung von Rechtsakten in seinem Namen und in seinem Namen zu engagieren. Erfüllt der Immobilienmakler seinen Auftrag nicht oder nicht richtig, kann seine Haftung sowohl vom Eigentümer der Immobilie als auch vom Käufer oder Mieter übernommen werden.
Welche Aufgaben übernimmt der Immobilienmakler?
Der Makler ist mit der Durchführung eines Immobiliengeschäfts beauftragt. Unabhängig davon, ob es sich um einen Verkauf oder eine Vermietung von Immobilien handelt, bleibt dieser Vorgang ein zu erreichendes Ziel für den Makler, jedoch verpflichtet ihn die Unterzeichnung des Mandats nicht, diesen Vorgang mit Sicherheit auszuführen. Im Gesetz sagen wir, dass der Makler eine Mittelpflicht hat, das heißt, dass er alles tun muss, um seinen Auftrag zu erfüllen, aber nicht haftbar gemacht werden kann, wenn eine Immobilie nicht verkauft oder vermietet wird. Andererseits kann der Eigentümer jederzeit ein Verschulden des Auftragnehmers im Rahmen der Ausübung seines Auftrags oder dafür, dass er nicht alles getan hat, um diesen zu erreichen, tadeln. Wird eine Verpflichtung aus dem Immobilienauftrag nicht respektiert, gilt die übernommene Verantwortung als vertraglich.
Der Vermieter muss beispielsweise prüfen, ob zukünftige Mieter einer Immobilie zahlungsfähig sind. Bei der Bonitätsprüfung eines Mieters kann Ihnen allerdings auch der Makler behilflich sein. Tatsächlich reicht die alleinige Prüfung der finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters nicht aus. Er muss auch sicherstellen, dass der Mieter regelmäßig seine Miete an den Vermieter zahlt. So kann der Makler bestraft werden, der nur die Lohnabrechnungen des zukünftigen Mieters überprüft, ohne ihn nach seinen Mietquittungen zu fragen. Die Überprüfung dieser letzteren Dokumente ermöglicht es zu überprüfen, ob der Mieter seine Verpflichtungen ernst nimmt und über die Mittel verfügt, den Eigentümer monatlich zu bezahlen.
Verletzung der Beratungspflicht
Der Makler ist gegenüber seinem Auftraggeber, aber auch dem potenziellen Käufer oder Mieter der Immobilie beratungspflichtig. Er muss ihm daher alle die Immobilie betreffenden Informationen mitteilen. Dies gilt insbesondere für verschiedene Informationen über den Zustand der Immobilie (abnormale Luftfeuchtigkeit, Vorhandensein von Schädlingen). Andernfalls würde er seine Verantwortung übernehmen.
Diese ist ebenso wie die Pflicht zur Beratung des Eigentümers weit gefasst. Dazu gehört auch, dem Käufer abzuraten, eine Immobilie nicht zu kaufen, die nicht der von ihm gewünschten Nutzung entspricht. Der Makler wäre somit haftbar, wenn er einen Käufer nicht darauf hingewiesen hat, dass die fragliche Immobilie nicht gewerblich genutzt wird. Ebenso versäumt er seine Pflicht, den Makler zu beraten, der den Käufer nicht warnt, dass die von ihm in Betracht gezogenen Arbeiten nicht ausgeführt werden können, wenn sich das Gebäude in einem geschützten Gebiet befindet.
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